Столичная мэрия готова продать три из четырех высоток. Смогут ли офисные здания на Новом Арбате превратиться в гостиницы? В этом вопросе разбирался проект "РБК-Недвижимость".

Фото: depositphotos.com/Laures

Три из четырех знаменитых домов-книжек на Новом Арбате Москвы по предложению столичных властей могут превратиться в гостиницы в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу в 2018г. По расчетам аналитиков рынка недвижимости, для этого необходимо, чтобы уровень гостиниц соответствовал 3-4 звездам.

Столичная мэрия готова уже в этой осенью продать два здания (Новый Арбат, 11 и 15) одним лотом. Позже инвесторам предложат еще одно здание (Новый Арбат, 21). Четвертое здание (дом 19) занимает Совет Федерации, и оно на торги выставляться не будет.

Пересечение улицы Большая Молчановка с Арбатским переулком

Насколько заинтересованы инвесторы в покупке зданий под гостиницы, разбиралась редакция "РБК-Недвижимости".

Как ранее сообщала первый заместитель руководителя департамента городского имущества Екатерина Соловьева, стоимость зданий в начале улицы (Новый Арбат, 11 и 15) оценивается в 108 млн евро (135 млн долл., или 5,397 млрд руб.). Летом власти Москвы называли сумму в 3-3,5 млрд за каждое здание. Чиновники отмечали, что эта стоимость учитывает обременение - наличие арендаторов.

Бывшая Собачья площадка (Фото: архив Центра историко-градостроительных исследований (ЦИГИ))

Как рассказал "РБК-Недвижимости" источник в управляющей компании одной из высоток, городу в стилобатной части зданий, общая площадь которой с подвалами составляет порядка 60 тыс. кв. м, принадлежит не более 5%, а в наземной части первых двух зданий (11 и 15) - порядка 50%. У всех остальных площадей есть разные собственники. Изначально предполагалось, что город сам будет решать, куда и каким образом переселять арендаторов. Но теперь это предлагают сделать новому собственнику, если он купит здания.

Что думают консультанты рынка недвижимости

По словам руководителя отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марины Смирновой, неудивительно, что стоимость зданий снизилась, поскольку нет ясности, как она изначально определялась. И нет понимания, как велики обременения и расходы по их снятию.

"С одной стороны, 1 тыс. евро за 1 кв. м в центре - недорого, но с учетом обременений расходы покупателя могут существенно возрасти. Для обустройства гостиниц по современным стандартам нужно вложить еще порядка 1 тыс. долл. на 1 кв. м - на установку центрального кондиционирования, спринклеров, отделку и оборудование гостиниц. В целом с учетом покупки и этих инвестиций общая сумма получится порядка 225 млн долл.", - разъяснила Марина Смирнова .

Собачий переулок у перекрестка с Серебряным переулком (Фото: архив Центра историко-градостроительных исследований (ЦИГИ))

При хорошей загрузке гостиницы (65% в год) и с учетом средней стоимости номера 125 долл. в сутки совокупный денежный поток может составить 20-22 млн долл., то есть даже эти затраты в 225 млн долл. окупятся не менее чем через десять лет, подсчитала эксперт.

Заместитель директора департамента по развитию направления гостеприимства компании CBRE Станислав Ивашкевич считает, что для реконструкции зданий под гостиницы необходимо вложить еще столько же. В своих прогнозах он еще более пессимистичен. По его подсчетам, в текущих рыночных условиях вложения будут окупаться в течение 15 лет.

Проспект Калинина (Фото: архив Центра историко-градостроительных исследований (ЦИГИ))

"Для того чтобы инвестору было интересно выкупать эти два объекта и делать в них гостиницы, нужно, чтобы цена продажи 1 кв. м составляла порядка 1 тыс. долл. Это примерная стоимость новой "коробки", которую можно построить в том же объеме, если бы домов-книжек не было. С таким предложением инвестор мог бы приобрести эти здания, если бы там можно было разместить апарт-отели", - уверен он.

При этом эксперт указывает, что пока неизвестны технические параметры зданий: может быть, там вообще невозможно разместить гостиницу. На сегодняшний день самое оптимальное использование - работа этих зданий в текущем режиме, говорит он.

История Нового Арбата

Новый Арбат проложили в 60-е гг. XX в. как магистраль, соединяющую центр с западом города. Это чуть ли не единственная прямая улица, которая доходит до центра Москвы. Идеологически она должна была соединять Дворец Съездов и здание Стран экономической взаимопомощи (Сейчас это здание мэрии Москвы), рассказывает генеральный секретарь DOCOMOMO Россия Николай Васильев.

Кадр из фильма (Фото: архив Центра историко-градостроительных исследований (ЦИГИ))

Он отмечает, что магистраль была отголоском еще сталинского Генерального плана города, но все здания вдоль магистрали возводились уже в другом жанре. Новый Арбат и здания строились под руководством Михаила Васильевича Посохина. Исчезли улица Молчановка, Собачья площадка и ряд переулков. С правой стороны стоят жилые дома и кинотеатр Октябрь, с левой - стилобат, над которым возвышаются здания-книжки.

"Это была еще модернистская идея - поставить "вставную челюсть" с рядом четких зубов по одной линии. Новая архитектура задавала другой масштаб и своей высотностью и монотонным фасадом. Предполагалось, что вдоль новоарбатских зданий мы или гуляем, или едем. Новый Арбат потихоньку меняется, но остается главное - магистраль остается парадной. Как только вы въезжаете со стороны Кутузовского проспекта, уже видите некий коридор, который упирается в Кремль", - объясняет москвовед.

Елена Лыкова

29.03.2016

Футбольных фанатов порадуют «книжкой». Арбатская высотка станет гостиницей с апартаментами.

Дом-«книжка» по адресу Новый Арбат, 15, станет четырехзвездочной гостиницей, которая примет гостей чемпионата мира по футболу в 2018 году. Примерный объем инвестиций оценивается инвестором в 6,5 млрд рублей с учетом цены покупки. В ближайшее время будет проведен конкурс на выбор проектировщика реконструкции.

Как сообщили на прошлой неделе в департаменте по конкурентной политике города, аукцион по продаже более 28,9 тыс. кв. метров площадей в 26-этажной высотке на Новом Арбате не состоялся. Однако у знаменитого здания появился шанс обрести нового владельца. На участие в аукционе была подана лишь одна заявка, единственному претенденту предложено заключить договор по стартовой цене. Стоимость сделки составляет 2,4 млрд рублей.

О своем желании приобрести дом-«книжку» заявила компания «АпартГруп», аффилированная с Capital Group. Она выступит девелопером проекта реконструкции высотки, а инвестором – акционер Capital Group Павел Тё. Как и рассчитывали столичные власти, выставляя здание на торги, в нем появится гостиница среднего ценового уровня. «В здании мы хотим реализовать гостиничный комплекс с апартаментами на 350–400 номеров уровня «4 звезды». Планируется, что объект будет готов к чемпионату мира по футболу 2018 года. В Москве есть потребность в качественных отелях среднего ценового уровня, именно эту нишу займет объект», – рассказал директор по развитию строительных проектов Capital Group Павел Корнилов. Предполагаемый объем инвестиций – 6,5 млрд рублей, в которые входит и стоимость высотки.

«Мы впервые в истории компании будем заниматься реконструкцией объекта, а не строительством «с нуля». При проведении реконструкционных работ мы полностью сохраним фасады известного здания, оно останется частью существующего архитектурного ансамбля. Стоит отметить, что реконструкционные работы не затронут деятельность собственников стилобатной части здания», – уточнил господин Корнилов. В настоящее время Capital Group готовит конкурс на выбор проектировщика реконструкции.

Перед объявлением о торгах столичные власти уточняли, что на объект уже выдан ГПЗУ, в котором основными видами разрешенного использования наземной части здания (над стилобатом) являются «гостиницы и иные средства временного размещения граждан». Перед аукционом замруководителя ГБУ «Сервисный центр 44» Наталия Кузина пояснила, что город хотел бы, чтобы здесь была гостиница, но инвестор может организовать и современный офисный центр. Для этого ему нужно будет получить новый ГПЗУ.

Профессиональные игроки гостиничного бизнеса также согласились с властями. «Сейчас у нас локализуется экономика, что приводит к росту потока российских командированных. Увеличивается число внутренних туристов, которые приезжают в Москву и Санкт-Петербург. Растет число туристических групп из азиатских стран. Грядет чемпионат мира по футболу, который привлечет в Россию болельщиков», – отметила руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL в России и СНГ Татьяна Веллер. По ее словам, все эти категории туристов предпочитают останавливаться в гостиницах среднего уровня или эконом-класса.

Директор по развитию компании Welhome Андрей Хитров отметил, что в арбатской высотке можно организовать гостиницу или апартаменты: «Знаковое местоположение, виды, открывающиеся с верхних этажей, а также планировочные решения здания подходят под размещение в нем гостиницы или комплекса апартаментов». По его словам, это может быть либо апарт-отель от игрока гостиничного рынка, либо апартаменты на продажу с гостиничным сервисом или без него. Второй вариант, по словам эксперта, может заинтересовать крупных девелоперов, реализующих проекты с апартаментами в составе.

Ранее, когда дом-«книжка» в очередной раз выставлялся на аукцион, столичные власти уточняли, что его продажа может стать одной из ключевых сделок года. Теперь, когда инвестор найден, у города появились планы на использование вырученных средств. Так, на прошлой неделе заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина сообщила, что переезд некоторых столичных департаментов в ММДЦ «Москва-Сити» может занять около года, а сделка по приобретению офисов в ММДЦ еще не закрыта. «Все зависит от наличия у нас свободных средств. Например, те деньги, которые мы получим от продажи дома-«книжки» на Новом Арбате, будут направлены на подготовку помещений для переезда», – сказала она.

Вполне вероятно, что будут объявлены аукционы и на другие арбатские высотки. Об этом на прошлой неделе сообщил заместитель мэра столицы по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков. Рассказывая о реконструкции Нового Арбата в рамках программы «Моя улица», он уточнил, что заниматься реставрацией фасадов домов-«книжек» город не планирует. «Сейчас они закрываются медиа-фасадами. Ряд высоток будет продан инвесторам, поэтому мы не хотим вкладывать в них бюджетные деньги. Будущие владельцы сделают фасады согласно своим проектам реконструкции», – пояснил чиновник.

СПРАВКА

Capital Group работает на московском рынке с 1993 года. В настоящее время в портфеле компании 71 проект, включая реализованные, строящиеся и проектируемые объекты общей площадью более 7 млн кв. метров. Приоритетными направлениями работы компании являются строительство жилой недвижимости де-люкс, премиум и бизнес-класса, строительство коттеджей, реализация строительных проектов коммерческой недвижимости (бизнес-центры класса A и В+), а также строительство торговых комплексов и гостиниц. В марте 2015 года аналитики центра недвижимости «Метриум групп» назвали Capital Group вторым по величине застройщиком жилья и апартаментов в границах старой Москвы.

Светлана Баева

Власти Москвы планируют выставить легендарные дома-книжки на Новом Арбате на продажу. За три дома и тоннель просят 5,4 млрд рублей.

Ранее мэр Москвы Сергей Собянин заявлял, что власти Москвы рассматривают возможность реконструировать эти дома под гостиницы

В настоящее время большая часть площадей в них сдается в аренду под офисы.

Строительство проспекта Калинина. 1963–1964, сегодня Новый Арбат.

Из воспоминаний Владимира Потресоав («Наше Наследие» № 67–68 2003): «В сентябре 1962 года дом наш буквально содрогнулся от грохота. О том, что переулки между Арбатом и Поварской обречены, говорили давно, частично даже выселены были жильцы, но все как-то не верилось. Отец быстро зарядил пленкой фотоаппарат и выскочил на улицу. Я последовал за ним. Через проходной двор до Собачьей площадки рукой было подать. Все пространство заволокло пылью. Скрипя и вздрагивая, желтый кран оторвал от земли чугунный шар, медленно отвел в сторону и, пустив клуб сизого дыма, с размаху ударил в стену деревянного особняка, как раз напротив Дома композиторов.Вот после меткого удара шар-бабой рухнула стена, просела крыша, и, словно тяжкий выдох, из-под останков дома вывалился белесый вал векового праха. Жители окрестных домов, собравшиеся у заграждения, невольно отпрянули. Наступила тишина, лишь кран, опустив заляпанный шар, урчал на холостых оборотах. Отец, забравшись на крыльцо Дома композиторов, снимал панораму. А я разглядывал лица людей. Кто-то не скрывал радости, предвкушая квартирку в черемушкинской пятиэтажке, но кто-то осознал вдруг, что никогда уже не будет того Старого Арбата, сердцем которого была Собачья площадка.

Хоть прошли десятки лет, я словно сейчас вижу этот образец гармоничного городского пространства между Арбатом, «дипломатической» Поварской и загруженным Садовым кольцом, потому что пересекал площадку на пути в школу, а по вечерам гулял с редкой белой овчаркой Тайной. Автор повести «В окопах Сталинграда», киевлянин Виктор Некрасов, находясь в эмиграции, с горечью восклицал: «Весь проспект Калинина (так назывался Новый Арбат) не стоит заупокойной по Собачьей площадке!»